Formupgrade artikel 2: het feest der vergunningen



Formupgrade Malburgen; een ambitieuze sportschool en beweegcentrum dat gaat nieuwbouwen in de Arnhemse wijk Malburgen. Achter de nieuwbouw zit een nieuwe strategie en visie die fitness, gezonder leven en welzijn aan elkaar koppelen. Fitnessondernemer Thomas Verheij, en zijn team van adviseurs, nemen ons de komende maanden mee in de bouw en lancering van dit unieke project.


Door: Niek Arts, Fotografie Factor Architecten


Want wat zijn potentiële valkuilen, learnings en hoe denken experts uit de markt daarover? In het tweede artikel gaan we verder in op de vergunningen rondom de nieuwbouw. Aan welke vergunningen moet je allemaal denken en hoe laat je dit allemaal goed, en zonder te veel tijdsverlies, verlopen? De deskundige deze keer is architect Mattijs Loor van Factor Architecten.

Een lang voortraject
Vanaf het moment dat duidelijk werd dat nieuwbouw voor Formupgrade de beste optie is, begon het feest met de vergunningen. Thomas: “Ik heb gemerkt dat hierbij veel komt kijken. Daarvoor moet je de juiste mensen binnen boord hebben en vanaf het begin goed samenwerken met de gemeente, de directe omgeving, de buurtbewoners en de grondeigenaar. Voordat je überhaupt kunt bouwen, moet je een goed doordacht plan hebben. Omdat ons plan een groot maatschappelijk element heeft, is er in een vroeg stadium al intensief samengewerkt met de gemeente, het team leefomgeving Malburgen en de architect.”

Met het concrete plan onder de arm kon Thomas de juiste vergunningen gaan aanvragen. Hiervan is de ‘omgevingsvergunning bouw’ de belangrijkste. Hieronder valt onder meer de vroegere bouwvergunning. Thomas: “De eerste grote stap is het aanpassen van het bestemmingsplan. Deze procedure loopt op dit moment, november 2018, nog. Tegelijkertijd zijn de procedures voor de andere vergunningen al opgestart.”

Het vergunningenspel speelt Thomas samen met zijn architect Mattijs Loor. Mattijs verzorgt dit soort trajecten vaker en weet precies hoe de hazen lopen. Thomas: “Toch gaat het verkrijgen van de vergunningen langzaam. Het hele traject van het voorbereiden tot het uiteindelijk verkrijgen van de vergunning duurt lang. In ons geval zo’n anderhalf jaar.”



De ‘omgeving’ meekrijgen
In die anderhalf jaar is Thomas met zijn plannen de wijk ingetrokken en op bezoek gegaan bij andere stakeholders. “Om onnodig tijdsverlies te voorkomen wil ik mogelijke bezwaren graag voor de vergunningsaanvraag al weten. Door goed te luisteren naar de buurtbewoners en mijn nieuwe buren, zoals het Sportbedrijf Arnhem met zwembad De Koppel en de Decathlon, heb ik al veel (tijd)winst behaald. Via de wijkplatforms heb ik de plannen in de wijk gepresenteerd. Er waren een paar kritische vragen over bijvoorbeeld parkeer-, geluid- en lichtoverlast. Deze problemen hebben we direct kunnen tackelen en uitleggen.”

In de wijk is er een meneer die regelmatig bezwaar maakt tegen nieuwbouwplannen. Toen Thomas dit hoorde heeft hij direct contact met hem gezocht. “Ik vond het belangrijk om persoonlijk mijn plannen met hem door te nemen. Mijn ervaring is: als je iets goed uitlegt, haal je al veel frustratie weg. De gesprekken leverde mij twee voordelen op: hij maakt geen bezwaar en hij heeft mij goede feedback gegeven.”

Politiek spel
Het is belangrijk om het (politieke) spel rondom de vergunningen niet alleen te spelen als fitnessondernemer. Waarom? Het is echt maatwerk, kost veel tijd en je hebt een goed netwerk nodig. Hiervoor vertrouwt Thomas mede op het advies van zijn architect Mattijs. Bij een groot nieuwbouwproject zijn verschillende vergunningen nodig, die via de juiste procedure moeten worden aangevraagd. Belangrijk is dat het bestemmingsplan de nieuwbouw toestaat.

Mattijs: “Als dat op de rit is, ga je aan de slag met de bouwvergunning. Wij hebben hierbij direct de bouwer betrokken. Toen de eerste ruwe tekeningen bekend waren, hebben we gekeken welke bouwpartijen het kunnen en willen uitvoeren. Omdat de bouwer snel bekend was, heeft hij intensief meegedacht over het bouwplan. Hierdoor konden we zijn technische inzichten direct meenemen in de vergunningsaanvraag.”



Waarom een externe adviseur?
Goed en succesvol bouwen is niet iets wat je als fitnessondernemer jaarlijks doet. Alleen al daarom is het zinvol om een adviseur mee te laten kijken. Thomas: “Bij bouwen komt zoveel kijken, dat kun je bijna niet alleen doen. Zeker omdat je je geen grote foute kan permitteren. In het begin is een adviseur een flinke investering, maar hij verdient zich zeker terug. In tijdswinst, succesvolle vergunningsaanvragen en in het maken van de juiste keuzes. Want weet u bijvoorbeeld welke vergunningen er kunnen komen kijken bij een bouwplan?”


3 learnings van Formupgrade
1. Houd rekening met een lange aanvraagprocedure als je plan niet binnen het bestemmingsplan past.
2. Wees niet eigenwijs en betrek er een specialistadviseur bij.
3. Betrek vanaf het allereerste moment de omgeving bij je plannen.

 
nr10 2018
nr9 2018
nr8 2018
nr7 2018
nr6 2018
nr5 2018
nr4 2018
nr3 2018
nr2 2018
nr1 2018
nr10 2017
nr9 2017
nr8 2017
nr7 2017
nr6 2017
nr5 2017
nr4 2017
nr3 2017
nr2 2017
nr1 2017
nr10 2016
nr9 2016
nr8 2016
nr7 2016
nr6 2016
nr5 2016
nr4 2016
nr3 2016
nr2 2016
nr1 2016
nr10 2015
nr9 2015
nr8 2015
nr7 2015
nr6 2015
nr5 2015
nr4 2015
nr3 2015
nr2 2015
nr1 2015
nr10 2014
nr9 2014
nr8 2014
nr7 2014
nr6 2014
nr5 2014
nr4 2014
nr3 2014
nr2 2014
nr1 2014
nr9 2013
nr8 2013
nr7 2013
nr6 2013
nr5 2013
nr4 2013
nr3 2013
nr2 2013
nr1 2013
nr10 2012
nr9 2012
nr8 2012
nr7 2012
nr6 2012
nr5 2012
nr4 2012
nr3 2012
nr2 2012
nr1 2012
nr10 2011
nr9 2011
nr8 2011
nr7 2011
nr6 2011
nr5 2011
nr4 2011
nr3 2011
nr2 2011
nr1 2011
nr10 2010
nr9 2010
nr8 2010
nr7 2010
nr6 2010
nr5 2010
nr4 2010
nr3 2010
nr2 2010
nr1 2010
nr10 2009
nr9 2009
nr8 2009
nr7 2009
nr6 2009
nr5 2009
nr4 2009