Aan- en verkoopklaar maken van de fitnessonderneming - Wat komt er allemaal bij kijken?

Veel fitnesscentra in de verkoop

De markt van fitness lijkt verzadigd. Na jaren van explosieve groei komt een deel van de Nederlandse fitnesscentra nu in de problemen. De helft van de naar schatting 1.650 sportscholen lijdt verlies, stelt de Rabobank in zijn rapport Cijfers & Trends. Er is momenteel dan ook een saneringsslag gaande. Ook fitnessadviesbureau Wellness Solutions en Profitz verwachten dat 15 à 20 procent van de fitnesscentra, voornamelijk in het middensegment, de komende jaren het loodje gaan leggen.

Tekst Loet van Bergen

Wie googled op ‘faillissementen fitnesscentra’ ziet heel wat centra voorbij komen. De oorzaak komt volgens insiders door de hevige concurrentie van de prijsvechters en de versnelde ketenvorming. Er zijn plaatsen in Nederland met 12.000 inwoners waar soms meer dan vier fitnesscentra actief zijn.

Verdringingsmarkt

De markt van aankoop- en verkoop fitnesscentra is momenteel zeer dynamisch. “We hebben nog nooit zoveel centra in de bemiddeling gehad”, vertelt Philip Pijpers van Wellness Solutions. “Wat we zien is dat veel ondernemers heel hard moeten werken, weinig tot geen winst maken en vaak met hoge vaste lasten zitten, met name hoge huurkosten waardoor ondernemen minder leuk is geworden en men sneller over verkoop gaat nadenken.De markt is aan de aanbodkant sneller gegroeid dan aan de vraagzijde wat een verdringingsmarkt tot gevolg heeft logischerwijze vallen er dan ook centra af om verschillende redenen, met soms gedwongen verkoop tot gevolg. In de meeste gevallen blijken de verkopen vrijwillig, maar in sommige gevallen is het een grensgeval gezien de verkoopprijs.”

Toch blijkt het niet helemaal kommer en kwel in de fitnesswereld. Volgens Bart Rovers van Profitz zijn er veel mensen die willen starten als fitnessondernemer. “Het grote probleem is dat het voor starters lastig is om de financiering rond te krijgen. Dat neemt niet weg dat er momenteel enkele grote partijen flink aan het uitbreiden zijn. Niet alleen Fit for Free en Basic Fit, maar ook nieuwe partijen op de Nederlandse markt. Met als gevolg nog meer concurrentie.”

Waardebepaling

In de praktijk wordt bij de waardering van een fitnesscentrum onderscheid gemaakt tussen de waardering van het onroerend goed en de exploitatie. De waardering van het vastgoed wordt door een erkend makelaartaxateur gedaan en los daarvan wordt de exploitatie gewaardeerd. Voorafgaande aan de waardebepaling vindt eerst een oriënterend gesprek plaats met de verkoper. Op het moment dat er interesse is tussen de partijen wordt de waarde pas bepaald. Vervolgens volgt het matchen van zoekende met verkopende.

Er is een aantal methoden om vooraf een goed gefundeerde waardebepaling te maken, op basis waarvan de verkoopprijs kan worden bepaald. De waardering van de exploitatie wordt gedaan op basis van de historische jaarrekeningen zoals de omzet, de cijfers, het ledenverloop. “De voordelen hiervan zijn dat er keiharde cijfers bekend zijn over het rendement van de onderneming in het verleden”, licht Johan de Rooij toe. En het rendement is een maat voor de mogelijkheden van de nieuwe eigenaar om zijn/haar investeringen terug te verdienen.” Daarbij moet in veel gevallen ook de waarde van de goodwill worden getaxeerd. Want ook deze is medebepalend voor de totale waarde van het bedrijf. Bij de taxatie van de goodwill baseert men zich op recente bedrijfsresultaten, het prijspeil, de toekomstverwachtingen, de kwaliteit van de vestigingsplaats(en) en de samenstelling van de omzet. De goodwill is vaak bij verkoop een punt van discussie. Veel kopers willen niet betalen voor goodwill als het centrum geen winst maakt. Uit de waardebepaling kan natuurlijk een prachtig bedrag te voorschijn komen. Maar of dat reëel is, is de vraag.

Teleurstelling

Volgens Philip is de waarde van een bedrijf, net als bijvoorbeeld een woonhuis, afhankelijk van de markt. “Voor ondernemers is het natuurlijk een teleurstelling als hun fitnesscentrum alleen zonder winst kan worden verkocht. Daarbij denken veel kopers dat ze voor een appel en een ei een sportcentrum kunnen kopen. Hoewel dit geen realistisch beeld is, is het wel een gegeven.

In deze markt is het helaas wel zo dat, ook

al is de vraagprijs reëel, de meeste centra onder de vraagprijs worden verkocht.”

“Maar het is niet allemaal negatief sentiment”, zegt Philip. "De fitnessbranche kan weer snel gezond worden mits men inspeelt op de ontwikkelingen in de markt. De eerste voortekenen zijn er momenteel gelukkig weer. En er blijken ook nog voldoende bedrijven met mooie cijfers die tegen een reële prijs verkocht worden.”

Tips Philip en Bart & Johan:

Philip:

Begin niet te laat met het verkooptraject.

Zorg bij verkoop dat het centrum verkoopklaar is.

Ga niet handelen uit paniek.

Soms is het beter te wachten met verkopen totdat de markt weer aantrekt.

Laat je begeleiden door een goede adviseur.

Bart & Johan:

Let op de fiscale consequenties: zorg dat je niet teveel belasting hoeft te betalen. Als het bedrijf wat slechtere periodes heeft gekend, zorg dan dat een eventuele

negatieve trend wordt omgebogen naar een positieve trend alvorens te verkopen. Dit scheelt erg veel in de hoogte van de verkoopprijs.

Schakel je emoties uit! Een bedrijf dat met ‘bloed, zweet en tranen’ is opgebouwd, maar een slecht financieel resultaat draait, heeft een lage verkoopprijs. Bepaal wat je precies wilt verkopen: De complete onderneming inclusief alle lusten en lasten of alleen de activa (spullen en goodwill). Let op dat je dan zelf van de opbrengst alle schulden moet aflossen.

Laat de afhandeling van de verkoopcontracten doen door deskundigen.